Search

COVID-19 Salgını Nedeniyle Kira Sözleşmelerinin Değişen Şartlara Uyarlanması

Dünya Sağlık Örgütü tarafından 12.03.2020 tarihinde salgın hastalık olarak nitelendirilen ve tüm dünya ile birlikte Türkiye’de de hızla yayılmakta olan Koronavirüs (COVID-19) salgınının ekonomi ve ticaret dünyası üzerindeki olumsuz etkileri, gün geçtikçe daha da hissedilir hale gelmektedir.

Bu kapsamda kiralayanlar ve kiracılar arasında da, kira sözleşmelerine bağlı olarak birçok uyuşmazlığın meydana geleceği öngörülmektedir.

I. Mevcut Durum ve İzlenebilecek Hukuki Yol


COVID-19 salgını dolayısı ile kiracılar, kiraladıkları iş yerinde bulunan mağaza, restoran veya herhangi bir ticari işletmede stok kalmaması, üretim faaliyetleri ve tedarik zincirinde aksaklıkların doğması, nakit akışlarının bozulması, cirolarının büyük ölçüde düşmesi, müşteri sayısının azalması, çalışanların işe gelememesi gibi birçok sorunla karşı karşıya kalmaktadır.

Ayrıca salgının yayılmasını önlemek amacıyla birçok işyeri, gerek kişilerin kendi inisiyatifleri, gerekse kamu kaynaklı tavsiye kararları ve zorunlu kararlar doğrultusunda kapatılmıştır.

İçişleri Bakanlığı’nın 81 il valiliklerine gönderdiği Koronavirüs Tedbirleri konulu genelgeler ile umuma açık istirahat ve eğlence yerleri olarak faaliyet yürüten birçok işletmenin (gösteri merkezleri, konser salonları, sinemalar, kafeler, çocuk oyun alanları, spor merkezleri) faaliyetleri geçici bir süreyle durdurulmuş, restoranların faaliyetleri paket servis ile sınırlandırılmış, marketlerin çalışma saatleri ve aynı anda içeride bulunabilecek maksimum müşteri ve personel sayıları belirlenmiştir. Devamla, COVID-19 salgını dolayısı ile Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği’nin açıklaması uyarınca, halk sağlığı için toplum ve perakendecinin de taleplerini dikkate alarak AVM’lerin kapatılmasına yönelik bir tavsiye kararı alınmıştır.

Tüm bu gelişmeler doğrultusunda, COVID-19 salgını ve bu salgının sosyal ve ekonomik hayata etkileri karşısında, kira sözleşmesinin imzalandığı tarihte üzerinde anlaşılan bedelin aynen ödenmesi kiracıdan beklenmemelidir.

Bu durumda COVID-19 salgınından ekonomik anlamda olumsuz olarak etkilenen kiracıların tahliye riskini de önlemek amacıyla ihtirazi kayıtla kira bedellerini ödemesi ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) 138. maddesi uyarınca aşırı ifa güçlüğü ileri sürülerek sözleşmenin değişen şartlara uyarlanmasını talep etmesi uygun olacaktır.

II. Sözleşmenin Değişen Şartlara Uyarlanması


Sözleşmenin yapıldığı anda mevcut olan durumlar esaslı şekilde değişikliğe uğramışsa, tarafların sözleşme ile bağlı olmaması kuralına “Beklenmeyen Hâl Şartı” (Clausula Rebus Sic Stantibus) denilmektedir. Sözleşmenin edim ve menfaatleri arasındaki dengeyi bozan ve beklenmedik hal şartı teşkil eden olağanüstü hallere örnek olarak savaş, doğal afet, salgın hastalık, büyük ölçekteki ekonomik krizler, para değerinin önemli ölçüde düşmesi ve benzeri haller gösterilebilir. Bu ilke doğrultusunda taraflara sözleşmenin değişen şartlara uyarlanması imkânı sunulmaktadır. Ahde Vefa ilkesinin istisnalarından biri olarak kabul edilen bu imkân, işlem temelinin çökmesine ilişkindir ve kaynağını 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu’nun 2. maddesinde öngörülen dürüstlük kuralından almaktadır.

TBK’da sözleşmenin değişen şartlara uyarlanması, “Aşırı ifa güçlüğü” başlığı altında düzenlenmiştir. TBK’nın 138. maddesinin birinci fıkrasına göre:

“Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.”

COVID-19 salgını dolayısıyla, kiraladığı işyerinde stok kalmaması, tedarik zincirinde aksaklıkların doğması, müşteri sayısının büyük ölçüde azalması veya işyerinin geçici süreyle kapatılması hallerinde kiracılar TBK’nın 138. maddesi uyarınca uyarlama talep edilebilecektir.

Zira böyle bir durumda ifanın “imkânsız hale geldiğinden” söz edilemeyecek olsa da, ifanın önemli ölçüde güçleştiği kabul edilmelidir. Nitekim COVID-19 salgınının beklenmeyen bir hâl olması sebebiyle, kira sözleşmesinin imzalandığı tarihte üzerinde anlaşılan bedelin aynen ödenmesi kiracıdan beklenemeyecektir.

III. Sözleşmelerin Değişen Şartlara Uyarlanabilmesi İçin Gerekli Koşullar


Kanun gerekçesinde de belirtildiği ve Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarında vurgulandığı üzere TBK m. 138 uyarınca sözleşmenin değişen şartlara uyarlanması ya da dönme hakkının kullanılması ancak aşağıdaki dört koşulun birlikte gerçekleşmesine bağlıdır:

  • Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır.

  • Bu durum, borçludan kaynaklanmamış olmalıdır.

  • Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır.

  • Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.

Anılan bütün koşullar birlikte gerçekleşmişse borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir. Bunun mümkün olmaması hâlinde borçlu, sözleşmeden dönebilir; sürekli edimli sözleşmelerde ise kural olarak, fesih hakkını kullanır.

Kira sözleşmeleri, beklenmeyen hal durumunda nasıl uyarlanacaklarına ilişkin hükümler içerebilir veya bu konuda herhangi bir hüküm içermiyor olabilir. Kira sözleşmenin bir uyarlama hükmü öngörmesi halinde öncelikle bu hükmün uygulanacağı kabul edilmelidir.

Bu kapsamda, COVID-19 salgının genel olarak yukarıda vurgulanan şartları karşıladığı düşünülmekle beraber; her somut olayın ve kira sözleşmesinin ayrı ayrı ve özel olarak incelenmesi ve sözleşmenin uyarlanabilmesi için gerekli koşulların mevcudiyetinin değerlendirilmesi gerekmektedir.

IV. Sonuç


Halk sağlığını tehdit eden COVID-19 salgınının; toplumsal, ekonomik ve hukuki açıdan da ortaya birçok problem çıkartması beklenmektedir. Bu süreçte, hassas dengeleri ve sosyal menfaatleri gözeterek, kiracıların ve kiralayanların öncelikle aralarında akdedecekleri bir protokol ile kira sözleşmesini karşılıklı anlayış ve anlaşma zemini içerisinde uyarlamalarını temenni ederiz.

Tarafların karşılıklı olarak anlaşamaması halinde ise, COVID-19 salgınından ekonomik anlamda olumsuz olarak etkilenen kiracıların tahliye riskini de önlemek amacıyla ihtirazi kayıtla kira bedellerini ödemesi ve TBK’nın 138. maddesi uyarınca aşırı ifa güçlüğü ileri sürülerek sözleşmenin değişen şartlara uyarlanması davası açması uygun olacaktır. Açılacak bu davada mahkemeden terditli olarak, işyerinin kapalı kalması veya ciro kaybı sebebiyle işyerinin kapalı kaldığı süre boyunca kira bedeli ve ortak gider ödenmemesi; bu talebin kabul edilmemesi halinde ise, işyerinin kapalı kalması veya ciddi ciro kaybı sebebiyle kira ve ortak gider bedelinden indirim yapılmasına karar vermesi talep edilebilecektir.


Son Güncelleme Tarihi: 24 Mart 2020

Ayrıntılı bilgi için: info@yonet.av.tr


İşbu bilgilendirme yazısı YÖNET tarafından, Türkiye Barolar Birliği'nin meslek kuralları ve 1136 sayılı Avukatlık Kanunu uyarınca, sadece bilgilendirme amaçlı olarak temin edilmiştir. İşbu bilgilendirme yazısı burada belirtilen tarih itibariyle hazırlanmıştır. YÖNET'in mevzuat veya olaylarda gerçekleşen veya dikkatimize sunulan değişiklikleri bildirme yükümlülüğü bulunmamaktadır.

Recent Posts

See All

Vakıf Kuruluşu

I. Vakıf Nedir? Vakıflar 4721 Sayılı Türk Medeni Kanununun 101’inci maddesinde gerçek veya tüzel kişilerin yeterli mal ve hakların belirli ve sürekli bir amaca özgülemeleriyle oluşan tüzel kişiliğe sa

Start-up'lar İçin Yatırım Sürecinin Hukuki Boyutları

Startup’ların gelişmesi, geniş kitlelere yayılması ve bu doğrultuda değerlerini arttırarak girişimcilere kâr sağlaması; büyük ölçüde aldıkları yatırım ile doğru orantılıdır. Yatırımcılar ise genel ola

Online Müzayedelerin Hukuki Boyutları

Teknolojik gelişmeler doğrultusunda, ticarette geleneksel yöntemlerin terk edilme hızı ve çeşitli elektronik iş yapış şekillerine olan talep gün geçtikçe artmaktadır. Çok yüksek miktarlarda paranın d

© 2020 YÖNET Attorneys at Law    |    Legal Notice

Follow Us:

  • LinkedIn Social Icon