Koronavirüs (COVID-19) salgınının sosyal, ekonomik ve hukuki alanlarda ortaya çıkardığı olumsuzlukların asgari düzeye indirilmesi ve muhtemel hak kayıplarının önüne geçilebilmesi adına yapılan yasal düzenlemelerden birisi olan 7226 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (“Torba Kanun”) 26.03.2020 tarihli 1. Mükerrer Resmi Gazete’de yayımlanmıştır.
Torba Kanun’un Geçici Madde 2 uyarınca; işyeri kiralarına ilişkin olarak kiracı tarafından 01.03.2020 tarihinden 30.06.2020 tarihine kadar işleyecek kira bedellerinin ödenememesi sebebiyle kiraya veren tarafından kira sözleşmesinin feshedilemeyeceği ve ayrıca kira bedelinin ödenememesinin tahliye sebebi oluşturmayacağı hüküm altına alınmıştır.
I. Torba Kanun İle İşyeri Kiraların İlişkin Olarak Yapılan Düzenleme Nedir?
Torba Kanun’un Geçici 2. Maddesi aynen şu şekildedir:
“1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.” Kanun koyucunun bu düzenlemeyle COVID-19 salgınının ekonomik alanda da gün geçtikçe hissedilmeye başlayan olumsuz etkilerini asgari düzeye indirebilmeyi amaçladığı görülmektedir.
Bilindiği üzere, COVID-19 salgını nedeniyle İçişleri Bakanlığı'nca alınan tedbirler kapsamında 81 ilde geçici süreyle; tiyatro, sinema, gösteri merkezi, konser salonu, nişan/düğün salonu, çalgılı/müzikli lokanta/kafe, gazino, birahane, taverna, kahvehane, kıraathane, kafeterya, kır bahçesi, nargile salonu, nargile kafe, internet salonu, internet kafe, her türlü oyun salonları, her türlü kapalı çocuk oyun alanları (AVM ve lokanta içindekiler dâhil), çay bahçesi, dernek lokalleri, lunapark, yüzme havuzu, hamam, sauna, kaplıca, masaj salonu, SPA ve spor merkezlerinin faaliyetlerinin geçici bir süreliğine durdurulmasına karar verilmiştir. Akabinde ise ek bir genelge ile lokanta, restoran ile pastane ve benzeri iş yerlerinin sadece "paket servis" ve "gel-al" benzeri şeklinde hizmet verebileceği ilan edilmiştir.
Hal böyle olunca COVID-19 salgını sebebiyle birçok işyeri kapatılmış olup işyerlerinin gelir elde etme imkânı sınırlandırılmıştır ve hatta bazı işyerleri için gelir elde etme imkânı kalmamıştır. Bu nedenle kanun koyucu tarafından geçici olarak işyeri kiralarını ödeyemeyen işyerleri için yasal düzenleme getirilmiş, 01.03.2020 - 30.06.2020 tarihleri arasında işyeri kira bedelini ödeyemeyen kiracılar, en azından bu süreçte, fesih ve tahliye riskleri açısından koruma altına alınmıştır.
II. İşyeri Kira Sözleşmesinin Feshedilmemesi ve/veya Tahliye Sebebi Oluşturmaması İçin Gerekli Şartlar Nelerdir?
a. Kira sözleşmesinin konusu “işyeri” olmalıdır.
Kira sözleşmesine konu taşınmazın işyeri vasfında olması gereklidir. Dolayısıyla konut veya bir başka vasıftaki taşınmazlar açısından anılan yasal düzenleme geçerli değildir.
b. Kiracı tarafından kira bedelinin “ödenememesi” gereklidir.
Anılan düzenlemeyle, işyeri kira bedellerinin ödenmemesi değil “ödenememesi” halinde fesih ve tahliye sebebinin oluşmayacağı hüküm altına alınmıştır. Bu noktada bizler, hükmün lafzi olarak yorumlanmasının uygun olacağı kanaatindeyiz. Bu hususa ilişkin açıklamalarımıza aşağıda 4. bölümde yer vermekteyiz.
c. Hüküm 01.03.2020 - 30.06.2020 tarihleri arasında işleyen kira bedelleri için geçerlidir.
Yapılan düzenleme yalnızca 01.03.2020 - 30.06.2020 tarihleri arasında işleyen kira bedelleri açısından uygulanacaktır. Dolayısıyla örneğin kiraya veren ile kiracı arasında 5 (beş) yıl süreli kira 01.07.2019 tarihinde tanzim edilmiş ve kira bedelinin yıllık her yılın Haziran ayından ödeneceği kararlaştırılmış ise 01.07.2020 tarihinde ödenmesi gereken yıllık kira bedelinin ödenememesi hususundaki bahsi geçen yasal düzenleme geçerli olmayacaktır. Ancak işyeri kira sözleşmesinde aylık kira bedelinin ödeneceği kararlaştırılmış ise 01.03.2020 - 30.06.2020 tarih aralıklarına denk gelen kira bedelinin ödenememesi halinde ilgili yasal düzenleme uygulama alanı bulabilecektir.
III. Bu Düzenleme Hangi İşyerlerini Kapsamaktadır?
Kanun koyucu tarafından hükümde “işyeri” kavramı kullanılmış olup işyerleri bakımından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir. Devamla, çatılı ve çatısız işyeri kavramı ayrımı da yapılmamış olup bahsi geçen hüküm uyarınca tüm işyerlerinin bu hükümden yararlanması mümkün gözükmektedir.
Ayrıca söz konusu yasal düzenleme yalnızca İçişleri Bakanlığı tarafından hazırlanan genelgelerde belirtilen işyerleri için değil genelgelerde adı geçmeyen işyerleri için de şartların oluşması halinde uygulama alanı bulacaktır.
IV. Bu Düzenleme Hangi Kiracıları Kapsamaktadır?
Anılan kanun hükmünde geçen “ödenememe” ifadesi dikkat çekicidir. Hükmün lafzından, getirilen düzenlemenin tüm işyeri kira sözleşmelerinin tarafı olan kiracılar açısından uygulanabileceğini söylemenin mümkün olmayacağı kanaatindeyiz. Yani kiracıların kira bedellerini kendi inisiyatifleri ile ödemediği, kendileri için aşırı ifa güçlüğü yahut bir mücbir sebebin meydana gelmediği tespit edildiği takdirde, fesih ve tahliye riski devam edecektir. Anılan düzenlemenin, kanun koyucu tarafından COVID-19 salgını sebebiyle işyerlerini kapatmak zorunda kalan, cirolarında büyük düşüşler olan ve zor günler geçiren kiracıları koruyabilmek adına getirildiği düşünülmektedir.
Öte yandan; cirolarında büyük düşüşler olmayan, nakit akışlarında bozulmalar yaşanmayan, yani işyeri kira bedelini ödeyebilecek durumda olan kiracılar tarafından anılan tarihler arasında kira bedelinin ödenmemesi halinde kiraya verenlerin, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 315. ve 352. maddelerinde yer alan şartları yerine getirerek kira sözleşmelerini feshedebilecekleri kanaatindeyiz.
V. Konut Kirasına İlişkin Kira Sözleşmeleri Açısından Bu Düzenleme Uygulanır Mı?
Kanun maddesinden yalnızca işyeri kira bedelinden bahsedildiğinden anılan hükmün konut kiralarına ilişkin de uygulanabileceğini söylemek mümkün değildir. Dolayısıyla kanun koyucu tarafından konut kiralarının yaşanan salgın nedeniyle ödenememesi haline ilişkin olarak herhangi bir yasal düzenleme getirilmemiştir.
Son Güncelleme Tarihi: 27 Mart 2020
Ayrıntılı bilgi için: info@yonet.av.tr
İşbu bilgilendirme yazısı YÖNET tarafından, Türkiye Barolar Birliği'nin meslek kuralları ve 1136 sayılı Avukatlık Kanunu uyarınca, sadece bilgilendirme amaçlı olarak temin edilmiştir. İşbu bilgilendirme yazısı burada belirtilen tarih itibariyle hazırlanmıştır. YÖNET'in mevzuat veya olaylarda gerçekleşen veya dikkatimize sunulan değişiklikleri bildirme yükümlülüğü bulunmamaktadır.