Günümüzde günlük, haftalık gibi kısa süreli konut kiralama hizmetleri özellikle Airbnb gibi çevrimiçi platformların faaliyete geçmesiyle birlikte tercih edilen alternatif konaklama yöntemlerinden biri haline gelmiştir. Otelcilik hizmetine benzer bir şekilde günlük bir bedel üzerinden daire, rezidans ya da apart şeklindeki yerlerin kiralanması pratik ve daha az maliyetlidir. Günlük yer kiralamanın daha çok tercih edilmesiyle birlikte mevzuata uygun hareket edilmeden bu hizmetin sunulduğu yerlerde de artış olmuştur. Bu durum, can ve mal güvenliğinin tehlikeye atılmasına yol açabileceğinden kolluk kuvvetlerince sık sık denetimler yapılmaktadır. Bu nedenle günlük kiralama hizmeti verecek kişilerin mevzuata uygun hareket etmesi ve herhangi bir yaptırımla karşı karşıya kalmaması önemlidir.
Bu çalışmada günübirlik ev kiralanmasında işletenlerin dikkat etmesi gereken hususlara özetle yer verilecektir.
Ruhsat Alınması ve Kat Malikleri Kararı
İç İşleri Bakanlığı İller İdaresi Genel Müdürlüğü’nün 2013 tarihinde yayımladığı Genelge[1] uyarınca, günübirlik kiraya verilen apart daire, rezidans veya apart şeklindeki yerlerin yurt ve pansiyon gibi hizmetler için kullanılması sebebiyle işyeri niteliğinde olduğu kabul edilmiştir. İşyeri olarak kabul edilmenin sonucu olarak, günübirlik kira faaliyetlerinin gerçekleştirilebilmesi için işyeri açma ve çalışma ruhsatı alınması zorunlu hale gelmiştir. Ruhsat alınabilmesi için 2005/927 karar sayılı İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelik (“Yönetmelik”) ile belirlenen şartların sağlanması gerekecektir. Yönetmelik madde 5 uyarınca örneğin, kiralamada kullanılacak yerde iş sağlığı ve güvenliğine ilişkin tedbirler ve kat maliklerinin oy çokluğu ile (yönetim planında aksine bir hüküm yoksa) söz konusu yerin günübirlik kiralanmasının kabulüne yönelik kararı alınmış olmalıdır.
Günübirlik kiralama faaliyetinin ruhsat alınmaksızın gerçekleştirilmesi durumunda, yetkili idarelerin ilgili birimleri tarafından sebebi bir tutanakla belirlenmek ve mühürlenmek suretiyle re’sen kapatılır[2]. İlaveten, 2559 sayılı Polis Vazife ve Salahiyet Kanunu madde 6/1-d uyarınca mevzuat hükümlerine aykırı olarak işletilen iş yerlerinin işletmecilerine 2022 yılı itibariyle 3.317 Türk Lirası ile 6.668 Türk Lirası arasında idari para cezasına hükmedilir.
Bildirim Yükümlülükleri
Günübirlik konaklamalarda kullanılan apart daire, rezidans ve benzeri yerleri işletenlerin 1774 sayılı Kimlik Bildirme Kanunu (“Kimlik Bildirme Kanunu”) hükümleri uyarınca kalacak yer gösterilen yerli veya yabancı herkesin kimlik ve geliş- ayrılış kayıtlarını usulüne uygun şekilde günü gününe ve bilgisayar ortamında tutması, genel kolluk kuvvetlerinin terminallerine bağlanarak anlık olarak bildirmesi ve her an incelemelerine hazır bulundurması, talebi halinde Devlet İstatistik Enstitüsüne sunması zorunludur[3]. Ayrıca, işletenlerin kimliklerinin tesis faaliyete geçmeden[4], çalışanların kimliklerinin ise işe başlamaları ve ayrılmalarından itibaren 24 saat içinde[5] en yakın kolluk örgütüne bildirilmesi gerekmektedir.
Kimlik Bildirme Kanunu ek madde 1 uyarınca, genel kolluk kuvvetlerinin terminallerine bağlanılmaması durumunda 2022 yılı itibariyle 26.786 Türk Lirası, anlık veri göndermeyen veya gerçeğe aykırı kayıt tutanlara 13.391 Türk Lirası idari para cezasına hükmedilir ve bu fiillerin tekrarı halinde işletme ruhsatı iptal edilir. İşletenlerin veya çalışanların bilgilerinin kolluk örgütlerine iletilmemesi durumunda ise 2022 yılı için 1.171 Türk Lirası idari para cezasına hükmedilir[6].
Vergilendirme Esasları
268 Seri Numaralı Gelir Vergisi Genel Tebliği[7] uyarınca haftalık, günlük veya benzeri şekilde kısa süreli konut kiralamalarında, tutara bakılmaksızın, kira geliri elde edenlerin kiraya ilişkin tahsilat ve ödemelerinin banka veya PTT Genel Müdürlüğü tarafından düzenlenen belgelerle tevsik edilmesi zorunludur[8]. Bu yükümlülüklerin yerine getirilmemesi halinde, 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun mükerrer 355. maddesi uyarınca özel usulsüzlük cezası kesilir[9].
3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu (“KDV Kanunu”) madde 1/3(f) bendinin yollaması ile, 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun 70. maddesinde sayılan mal ve hakların kiralanması işlemleri katma değer vergisinin konusuna dahil edilmiş olup, şahsi kiralamalar dâhil tüm kiralama işlemleri, ticari, sınai, zirai ve mesleki faaliyet kapsamında olsun olmasın katma değer vergisinin kapsamına girmektedir. Bu nedenle, günübirlik kiralama faaliyeti sonucunda elde edilen kazancın ticari kazanç olarak değerlendirilmesi ve %18 oranında KDV’ye tabi tutulması mümkündür[10].
Sonuç
Türkiye’de kısa süreli konut kiralama yaygın hale gelmeye başlamıştır. Günübirlik ev kiralanması faaliyetlerinin gerçekleştirilebilmesi için kat malikleri kararı ve işyeri güvenliği mevzuatına uyum gibi birçok adım tamamlanarak işyeri açma ve çalışma ruhsatı alınmalıdır. Ayrıca günübirlik ev kiralama hizmetinde çalışanların ve konaklayanların kimlik bilgilerinin kolluk kuvvetlerine bildirilmesi ve bilgisayar ortamında depolanması gerekmektedir. Aksi takdirde idari para cezası ile karşı karşıya kalınabilecek ve hatta işyerinin kapatılması söz konusu olabilecektir.
İşbu bilgilendirme notu YÖNET Avukatlık Bürosu tarafından, kendi müvekkilleri ve ilgili kişiler için özel olarak, Türkiye Barolar Birliği'nin meslek kuralları ve 1136 sayılı Avukatlık Kanunu uyarınca, sadece bilgilendirme amaçlı olarak hazırlanmıştır.
Bu bilgilendirme notunda yer alan bilgiler; reklam niteliği veya herhangi bir ticari amaç taşımaz, Türkiye Barolar Birliği'nin meslek kurallarına aykırı herhangi diğer bir amaçla kullanılamaz, hiçbir şekilde hukuki tavsiye veya görüş olarak değerlendirilemez.
Bu bilgilendirme notu burada belirtilen tarih itibariyle günceldir. YÖNET Avukatlık Bürosu’nun mevzuat veya olaylarda gerçekleşen veya dikkatimize sunulan değişiklikleri bildirme yükümlülüğü bulunmamaktadır.
[1] 26554408.010.06.01/6094 sayılı 26.11.2013 tarihli, Günübirlik Kiralanan Yerler konulu Genelge. [2] 2005/927 karar sayılı İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelik madde 6/1 ve madde 32/9. [3] Kimlik Bildirme Kanunu madde 2 ve ek madde 1. [4] Kimlik Bildirme Kanunu madde 3. [5] Kimlik Bildirme Kanunu ek madde 4. [6] Kimlik Bildirme Kanunu madde 15. [7] 29.07.2008 tarih 26951 sayılı Resmi Gazete. [8]İlgili düzenleme, 09.06.2017 tarih 30091 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan 298 Seri Numaralı Gelir Vergisi Genel Tebliği ile eklenmiştir. [9]Bu belgelerin tutulmaması 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun mükerrer 257. maddesine aykırılık teşkil edebilecektir. [10]DEMİR, Erol, Kısa Süreli (Saatlik, Günlük, Haftalık) Konut Kiralama Faaliyetinden Elde Edilen Gelirin Vergilendirilmesi, Mart 2015.